E AÍ, GENTE LINDA!!!
Você sabe o que é INCC? Não?! Acompanhe para saber como o INCC é e como pode impactar suas finanças!
O QUE É INCC?
Muitos não saber mas a primeira menção a um índice que avaliava o custo (e a variação) da construção civil foi o ICC (Índice de Custo da Construção), divulgado inicialmente na década de 1950 e abrangência apenas a cidade do Rio de Janeiro. Poucos anos depois, o órgão que era responsável por tal referencial na época, o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) passou a acompanhar os dispêndios com as construções em outras cidades também como Brasília, Porto Alegre, São Paulo, Salvador, Belo Horizonte e Recife. Em 1985, integrou ao cálculo, o Índice Gerais de Preços (IGP) e o antigo ICC passou a ser denominado INCC.
A análise envolve equipamentos, materiais, mão de obra e serviços utilizados na construção. A taxa é acrescida à prestação, para que a construtora não tenha que pagar sozinha pela inflação do preço dos materiais – ao comprar um apartamento na planta, por exemplo, você está financiando a construção desse empreendimento.
É bom ressaltar que o INCC será utilizado em casos onde o imóvel foi financiamento. Se o comprador fez a negociação pagando à vista, o valor não sofrerá nenhum tipo de ajuste.
Quando o contrato é assinado, um valor é definido, mas no montante final o valor será diferente por causa desse reajuste e assim muitas pessoas são pegas de surpresa por não saberem. Por isso, preste muita atenção em cada parcela do financiamento. A cobrança é feita até final da construção, ou melhor, de sua quitação e, de novo, só pode ser feita quando o imóvel está na planta. O INCC não pode ser cobrado com juros, porém, é necessário o reajuste, e isto será feito em cima do saldo devedor e não sobre o valor total do apartamento ou casa.
Veja o exemplo:
Como a entrega das chaves leva entre dois e quatro anos, nesse período o mercado de construção sofre grande oscilação de valores, portanto nem os materiais e tampouco o valor da mão de obra será o mesmo do início da construção. Por isso, as parcelas são reajustadas.
Vamos supor que a parcela do seu imóvel, nesse período de construção, é de R$ 1 mil. Considerando um INCC de 0,5%, a segunda parcela será reajustada para R$ 1.005. A terceira parcela será de R$ 1.010 e a décima R$ 1.045. Quando chegar à parcela 36, você pagará R$ 1.190.
Para que todos os aspectos do INCC se façam assistidos e você não seja surpreendido negativamente, é preciso que outros pontos sejam levados em consideração, como o VGV, o Habite-se e a Incorporação Imobiliária, por exemplo. Veja o que são a seguir:
Vale ressaltar que esse índice não é juros nem pode ser cobrado como tal. Ele simplesmente corrige o valor restante para ajustá-lo à variação dos custos da obra.
INCC X JUROS DE OBRA
Como dito antes, o INCC é o índice de correção de todos os valores ainda devidos, até a entrega das chaves. Portanto, ele não é considerado juros. Já o juros de obra, também chamado de taxa de evolução de obra, é um valor cobrado pelo banco das construtoras. Ele é consequência do empréstimo que a construtora faz com o banco para que o empreendimento seja financiado.
É uma taxa que paga diretamente à instituição financeira e é cobrado apenas no período entre a assinatura do financiamento e a realização da individualização das matrículas, após o final das obras.
E O QUE É VGV?
Quando se fala de INCC também se discute muito sobre o VGV. Essa sigla significa Valor Geral de Vendas, e para calcular este valor é necessário somar o valor potencial de vendas de todos os locais de um negócio que será lançado.
Por exemplo: uma construtora deseja lançar um empreendimento com 70 apartamentos, em que cada um sai por R$ 350.000,00. Dessa forma, o Valor Geral de Vendas deste negócio será de R$ 24.500.000,00 – o que significa que tal empreendimento pode originar o valor supracitado nas receitas.
Porém, é possível que ele não gere este valor, porque muitos fatores podem influenciar na receita total, como a margem de negociação, alteração nos preços do mercado imobiliário, entre outros. Entre algumas vantagem do VGV, temos auxiliar na identificação do potencial comercial que o empreendimento terá e ajuda na hora de definir o orçamento da construção.
O QUE É HABITE-SE?
É um documento em especial, que é primordial para a entrega do imóvel depois de ser finalizado. Este documento é chamado de Habite-se e sua emissão se dá pela prefeitura da cidade onde a pessoa irá morar. O documento atesta que a obra foi realizada de acordo com as exigências da legislação em que a construção foi feita. Ou seja, essa certidão indica que o imóvel já pode ser habitado. Para que o consumidor retire o Habite-se, é preciso que ele faça o pedido para o órgão competente da prefeitura local, que oferece uma vistoria no imóvel para analisar se o que foi realizado está de acordo com o projeto inicial que a prefeitura aprovou.
O QUE É INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA?
Outro documento muito importante – a Incorporação Imobiliária – é registrado em cartório, o que garante mais segurança para o consumidor no que diz respeito à idoneidade do incorporador, às condições técnicas, às metragens e aos aspectos principais do imóvel, exigências para se conviver em condomínio e a legalidade do empreendimento.
A incorporação é feita quando uma pessoa, seja física ou jurídica, assume o comprometimento de realizar a construção de uma obra imobiliária, podendo ser apartamentos ou áreas comuns. Dessa forma, é possível que o incorporador comercialize as unidades na fase da planta ou enquanto a obra é levantada.
Como pode ver, voltando ao INCC funciona para garantir mais segurança para o consumidor, com o objetivo de analisar o desempenho dos gastos das construções habitacionais e é muito importante para a compra e venda de imóveis.
COMO ACOMPANHAR O INCC?
O IBGE divulga em seu próprio site, o resultados os indicadores de forma mensal e você também pode pesquisar por "indicadores" e ver a próxima data de divulgação futura desse indicador.
COMO O INCC É CALCULADO?
Esse índice nacional é composto pela média ponderada dos dados coletados nas sete cidades analisadas, sendo uma combinação de um sistema de preços com um sistema de pesos.
De maneira geral, o índice considera os valores de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra. Dentro disso, o custo de materiais é dividido em três grupos: estruturais, instalações e acabamentos. A FGV obtém esse dado a partir de orçamentos analíticos de empresas de engenharia civil.
E COMO CALCULAR O REAJUSTE DO INCC NA MINHA PARCELA IMOBILIÁRIA?
O cálculo desse reajuste é bastante simples. Basta aplicar o índice no saldo devedor. Lembre-se que o valor que reflete sobre uma parcela é o índice de dois meses antes.
Optei por não ensinar a conta por encontrar ótimos sites confiáveis para que você possa aprender a fazer certinho! Então, recomendo que pesquisa, mas em sites confiáveis!!!
QUAIS OS TIPOS INCC?
Há três tipos de INCC, veja só:
- O M - os dados são coletados entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês vigente;
- O DI - a coleta ocorre entre o primeiro e o último dia do mês;
- O 10 - ocorre entre o dia 11 do mês anterior até o dia 10 do mês de referência.
Como você pode ver, se pretende investir em no mercado imobiliário futuramente é essencial que você entenda como funciona o índice INCC!
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